הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל - מה זה אומר לגבי שוק הנדל"ן?

מילים רבות כבר נכתבו ונאמרו על הרפורמה החדשה במינהל מקרקעי ישראל וחרף זאת נראה, כי לא הכל נהיר וברור בנושא וכן, נראה כי זו תמשיך ללוות אותנו עוד זמן רב. במאמר שלפנינו אנסה לסקור את העמדות השונות שהתעוררו בקשר עם הרפורמה ואת השפעתה, על כל אחד ואחת מאיתנו.

החידוש הראשון והחשוב ביותר שמביאה הרפורמה הוא העברת נכסים, שהיו עד כה ברשות המדינה (המחכירה), והוחכרו לקונים (לחוכרים) לתקופה של כמה עשרות שנים, לבעלות הקונים לצמיתות. הנכסים הללו ירשמו בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) על שמם של הקונים - כבעלים ויחשבו כרכושם הפרטי לכל דבר ועניין (כבעלי זכות קניינית).

לצד היתרון שבחידוש הנ"ל, המרת זכויות החכירה בזכויות בעלות, כאמור לעיל, קיים חשש, כי בעלי הון ו/או גורמים כאלה ואחרים, לרבות גורמים עוינים לישראל ישתלטו על אדמות מדינה, אדמות שעד כה היו בבעלות המדינה.

המצדדים ברפורמה גורסים, כי זו תחסוך לאזרח, בעל זכות במקרקעין, רוכש פוטנציאלי או יזם, זמן רב, משום שהיא תחסוך שלבים ביורוקרטים רבים הקיימים כיום, בהליכים שונים (כגון: בהליכים של שינוי ייעוד הקרקע והגשת בקשה להרחבת הבית – הליכים, אשר דרשו בעבר אישור של מינהל מקרקעי ישראל לביצועם, אישור אשר הוצאתו על ידי המינהל, ארכה זמן רב).

הרפורמה חותרת לשינוי המצב הנ"ל לחלוטין, כך שהמינהל לדוגמא, יחדל לעסוק בענייני הוצאת אישורי תכנון ובנייה, ואילו הללו יונפקו על ידי הרשות המקומית, שבאזורה נמצאים המקרקעין, נשוא האישור המבוקש, דבר אשר צפוי להקל משמעותית על כל אחד ואחת מאיתנו, בעת ביצוע פעילויות מעין אלה. מאידך, העברת הטיפול, בנושא הנפקת אישורי התכנון והבניה, לרשות המקומית, עשוי להגדיל את העומס בועדות התכנון והבנייה שברשות המקומית הרלוונטית, כאמור, ולהימשך זמן רב, וכן קיים חשש כי העברת סמכויות אל הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, שהואשמו לא אחת בפוליטיזציה ובייצוג האינטרסים של ראשי הרשויות המקומיות, תקל על מאן דהו כזה או אחר העוסק בתחום הנדל"ן לקדם את תוכניותיהם.  

משמעות הרפורמה עבור שוק הנדל"ן בישראל

גם שוק הנדל"ן עצמו, ברמת המאקרו, יושפע רבות מהרפורמה החדשה.

אחד מהדברים שהרפורמה מעודדת הוא: ניצול מקסימאלי של הקרקעות שיהפכו לרכוש פרטי. עד כה, המינהל לא השקיע את מירב מרצו, בנושא הכשרה, פיתוח וניצול אופטימאלי ומקסימאלי של קרקעות המדינה, מה שגרם לבזבוז משאבי קרקע רבים ול - 'אובדן' שטחים שלא נוצלו כראוי.

הרפורמה כיום, בעצם מעודדת את האזרחים, להכשיר ולנצל את מלוא זכויות הקרקע שבבעלותם, דבר אשר יביא לידי פיתוח והכשרה של קרקעות נוספות.

בנוסף, רשות המקרקעין החדשה, שתוקם במסגרת הרפורמה, תדאג להגדיל את הדרכים בהן יוקצו הקרקעות לתושבים. כל אלו ביחד צפויים להביא למצב של עלייה בהיצע הקרקעות, ירידה במחירי הקרקע והדירות עצמן – מה שעל-פי מתכנני המהלך, גם יתרום לצמיחה במשק.

עם זאת, לא מן הנמנע שמצב זה יביא למכירת קרקעות לכל המרבה במחיר, מה שעלול לגרום למצב של ריכוזיות ותפיסת רוב הקרקעות על ידי מספר מועט של בעלי הון, חברות נדל"ן וכדומה, ולפגיעה ביתר שכבות האוכלוסייה. אותם רוכשי קרקעות ינסו קרוב לוודאי גם למקסם את רווחיהם, כך שספק אם אותן קרקעות ינוצלו לצרכי הציבור (למשל: מגורים לזוגות צעירים, בנייה ייעודית להשכרה, שטחים ציבוריים ועוד). החשש של מבקרי הרפורמה הוא, שהרוכשים ינצלו את הקרקע עבור בניית מגדלי יוקרה, לדוגמא, וכך הקרקעות יהפכו בלתי מושגות, עבור רוב מכריע באוכלוסיה.

מתכנני הרפורמה מדגישים, כי הקרקעות לא יימסרו לכל דורש כך סתם, וכי שטח הקרקעות הנכללות ברפורמה מהווה 1% בלבד מסך כל השטחים שנמצאים בבעלות המדינה או בבעלות הקרן הקיימת לישראל. שטחים פתוחים, חקלאיים או כאלה המוגדרים כחלק מהסביבה, לא נכללים ברפורמה.

השטחים שכן יימסרו לתושבים מחולקים, לפי הסכום שיידרש האזרח לשלם, כדי להעביר את הקרקע לבעלותו. אנשים המתגוררים באזורי עדיפות לאומית, בעלי מגרשים שאינם גדולים יותר מרבע דונם, בעלי קרקע בבנייה רוויה או קרקע שהוקצתה לבנייה נמוכה, לא יצטרכו לשלם דבר. במגרשים, מעל רבע דונם או כאלה שלא מוקצים למגורים, כמו למשל שטחי מסחר, התשלום יתבצע, לפי מדרגות מסוימות, עליהן החליטה הממשלה מבעוד מועד.